Musterschreiben und Vorlagen 2024 für die Kündigung von Mietern

Kündigung des Mietvertrages durch Vermieter

Vorlagen und Antworten auf Ihre Fragen die Sie als Vermieter zur Kündigung eines Mietverhältnisses haben könnten

Kündigungsarten im Mietrecht

Im Mietrecht wird zwischen 2 Arten der Kündigung unterschieden

• der ordentlichen Kündigung
• der fristlosen Kündigung

Was ist eine ordentliche Kündigung im Mietrecht?

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Zum Beispiel ist ein Kündigung ausgeschlossen wenn diese nur den Zweck hat mehr Mieteinnahmen zu erzielen.

Das Recht des Vermieters zur Kündigung wird im BGB § 573 geregelt.

Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters bei einer Kündigung

Eigenbedarf

Möchte der Vermieter die Immobilie für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen hat er die Möglichkeit wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters

Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich und schuldhaft so hat der Vermieter die Möglichkeit den Mietvertrag zu kündigen.

Als Verletzung der vertraglichen Pflichten zählen zum Beispiel:

• erheblicher Mietrückstand
• ständige unpünktliche Mietzahlungen
• vertragswidriger Gebrauch der Wohnung
• Beleidigung des Vermieters
• ständige Belästigung von Mitmieter/innen

Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate.

Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich:

• nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate
• nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate

Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter/innen verkürzt werden.

Längere Kündigungsfristen können im Mietvertrag und ein für beide Seiten verbindlicher Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.

Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats

Geht sie nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich die Frist um einen Monat.

Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung

Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen.
Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

In diesen Fällen kann der Vermieter außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist, kündigen.
Das gilt sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen.

• nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin gegenüber den Eintrittsberechtigten „bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen“ (§ 563 Absatz 4 BGB) bzw. gegenüber den Erben (§§ 564, 580 BGB)
• in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB)
• bei Teilkündigung (§ 573 b BGB)

Unbedingt im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hinweisen.

Weisen Sie Ihren Mieter nicht im Kündigungsschreiben noch rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hinweisen, kann Ihr Mieter der Kündigung noch beim ersten Verhandlungstermin eines Räumungsrechtsstreits widersprechen.

Was ist eine fristlose Kündigung im Mietrecht?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung können Sie als Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, wenn Ihr Mieter/in derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen hat, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie Ihrem Mieter/in eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung zugestellt haben und dieser das abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt hat (§ 543 Absatz 3 BGB).

Wann kann man als Vermieter fristlos kündigen?

Wenn der Mieter im Zahlungsverzug ist (erheblicher Mietrückstand) ist es ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB.

In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen.

Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter/innen:

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.
• die Kaution nicht bezahlt wurde

Weitere Gründe die eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen

• nachhaltiger Störung des Hausfriedens (z. B. durch Lärm, Belästigung von Mitmietern)
• erheblicher Gefährdung der Mietsache
• unerlaubter Untervermietung
• Trotz Abmahnung verweigert der Mieter schuldhaft die Rauchmelderwartung in seiner Wohnung. AG Brandenburg, Urteil v. 05.11.21, Az. 31 C 32/21
• Der Mieter beschädigt vorsätzlich die Wohnungseingangstür eines Nachbarn, so dass diese ausgetauscht werden muss. LG Kassel, Beschluss v. 20.02.18, Az. 1 S 17/18
• Der Mieter nutzt seine Wohnung für den Anbau und Konsum von Cannabis in erheblichem Umfang. AG Hamburg-Altona,
  Urteil v. 14.02.12, Az. 316 C 275/11
• Wegen erheblicher Defizite bei der Körperhygiene sowie wegen starken Rauchens verursacht die betagte Mieterin einen „unerträglichen Geruch“ in und vor der Mietwohnung. AG Wetzlar, Urteil v. 08.01.13, Az. 38 C 1389/12
• Der Mieter hatte als Mietinteressent die Frage, ob ihm in seinem derzeitigen Mietverhältnis gekündigt wurde, wahrheitswidrig verneint. AG Kaufbeuren, Beschluss v. 07.03.13, Az. 6 C 272/13
• Der Mieter leugnet wahrheitswidrig gegenüber seinem Vermieter seine unberechtigte Untervermietung. AG München, Urteil v. 25.04.13, Az. 423 C 29146/12
• Der Mieter verweigert unberechtigt die berechtigte Besichtigung des Vermieters trotz entsprechender vorheriger Abmahnung. AG München, Urteil v. 28.07.20, Az. 473 C 6285/20
• Ein Mieter bezeichnet seinen Vermieter als „dusselig“ und fordert ihn auf, „sein Spatzenhirn anzustrengen und nachzudenken“. AG München, Urteil v. 21.10.08, Az. 415 C 20663/08
• Der Mieter raucht in seiner Wohnung so stark, dass wegen des Geruchs im Treppenhaus eine Gesundheitsgefahr nicht ausgeschlossen werden kann. BGH, Urteil v. 18.02.15, Az. VIII ZR 186/14
• Der Mieter erstattet wider besseren Wissens Strafanzeigen und Anzeigen bei Behörden gegen seinen Vermieter allein in der Absicht, diesen zu schädigen. AG München, Urteil v. 25.03.15, Az. 424 C 27079/14
• Der psychisch kranke und unter Betreuung stehende Mieter bewirft aus seinem Fenster heraus Autos und Personen mit Steinen. AG Bernau, Urteil v. 29.09.09, Az. 10 C 594/09
• Der Mieter hat ohne Erlaubnis des Vermieters eine andere Wohnungstür eingebaut, wodurch die Statik des Gebäudes gefährdet ist. AG Berlin-Mitte, Urteil v. 26.09.13, Az. 6 C 68/13
• Ein an Schizophrenie leidender Mieter lärmt und beleidigt mehrfach erheblich seine Mitbewohner. AG Berlin-Wedding, Urteil v. 25.06.13, Az. 7 C 148/12 
• Der Mieter hält trotz Abmahnung einen Igel (Igel sind Wildtiere und keine Haustiere) in der Wohnung. AG Spandau, Urteil v. 11.11.14, Az. 12 C 133/14
• Der Mieter zapft für die Versorgung seiner Wohnung illegal eine Stromleitung an („Stromdiebstahl“). AG Wedding, Urteil v. 10.02.15, Az. 11 C 103/14
• Der Mieter ruft dem Vermieter beim Weggehen hinterher: „Sie sind ein Schwein“, ohne dass der Vermieter ihn hierzu provoziert hat. AG München, Urteil v. 16.07.13, Az. 411 C 8027/13
• Der Mieter droht dem Hausmeister, er solle sich nicht mehr in die Siedlung trauen, er bekomme sonst die Zähne eingeschlagen. AG Köln, Urteil v. 21.11.14, Az. 208 C 151/14
• Der Ehemann der Mieterin hat mit einem Fahrradschloss das Zufahrtstor zum Hof verschlossen und den Verwalter am Verlassen gehindert. AG Berlin-Charlottenburg,  Urteil v. 03.03.15, Az. 234 C 106/14
• Die Mieterin bezeichnet die Objektbetreuerin des Vermieters als „fette Kaugummi-Drecksau“ und „dreckige Schweine-Drecksau“. LG München I, Beschluss v. 13.01.15, Az. 14 S 24161/14
• Der Mieter hat seinem Vermieter wahrheitswidrig mitgeteilt, für eine Reparatur (am Heizkörper) nicht verantwortlich zu sein; aufgrund dieser Lüge beauftragte der Vermieter die Reparatur und bezahlte sie auch. OLG Düsseldorf,
  Beschluss v. 21.03.11, Az. 24 U 102/10
• Der Mieter hat einen Mitbewohner angegriffen und schwer verletzt. AG München, Urteil v. 18.11.14, Az. 425 C 16113/14
• Die Mieterin behauptet gegenüber anderen Hausbewohnern wahrheitswidrig, der Vermieter habe sie sexuell belästigt. AG München, Urteil v. 19.03.15, Az. 412 C 29251/14
• Der Mieter bedroht einen anderen Mitmieter mit einer schweren Körperverletzung. AG Frankfurt am Main,  Urteil v. 26.03.15, Az. 33 C 3506/14
• Als Mietinteressent hatte der Mieter mit einer falschen Selbstauskunft über seine Bonität getäuscht. AG München, Urteil v. 30.06.15, Az. 411 C 26176/14
• Der Mieter lärmt wiederholt und nachhaltig während der Ruhezeiten trotz vorausgegangener Abmahnung. AG Köln, Urteil v. 17.07.15, Az. 224 C 394/14
• Der Mieter vermietet die Wohnung ohne Erlaubnis an „Medizintouristen“ (Patienten aus dem Ausland) für die Dauer ihrer Behandlung unter. AG München, Urteil v. 29.09.15, Az. 432 C 8687/15

Kündigungsschutz im Mietrecht

Fälle eingeschränkten Kündigungsschutzes im Mietrecht

Wohnen Sie als Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, können Sie sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht berufen (§ 573 a BGB) und das Mietverhältnis ohne gesetzlich anerkannten Grund kündigen.

Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Wollen Sie als Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen, müssen Sie sich in der Kündigung auch darauf beziehen

In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten

Wenn Sie möblierte Räume in Ihrer Wohnung vermieten besteht kein Kündigungsschutz

Wenn Sie möblierte Räume vermieten haben Sie ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen.
Wenn Sie möblierte Räume in Ihrer Wohnung an eine einzelne Person vermieten besteht kein Kündigungsschutz.

Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung.

Ansonsten macht es keinen Unterschied ob eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird.

Form und Zugang einer Kündigung

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung enthalten.

Wichtig beim Kündigungsschreiben ist:

• muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen (eine Fotokopie reicht nicht, der Mieter kann die Kündigung zurückweisen)
• Die Kündigung muss an alle Hauptmieter/innen der Wohnung gerichtet sein.

Widerspruch gegen die Kündigung durch den Mieter

Ein Mieter hat grundsätzlich das Recht gegen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für Ihn, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

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