Musterschreiben, Vorlage 2024 - Betriebskostenvorauszahlung erhöhen

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So stark könnten die Nebenkosten steigen

Bis zum Mai 2022 sind bereits laut den Berechnungen der Vertretung der deutschen  Wohnungswirtschaft (GdW)  im Mittel 700 Euro Mehrkosten für Haushalte aufgelaufen. Für Single-Haushalte rund 500 Euro, für Vierpersonenhaushalte über 900 Euro. Diese Kosten werden sich je nach Szenario im Lauf des Jahres weiter steigern. 

Im Mittel für alle Haushalte geht die GdW für das gesamte Jahr 2022 von Mehrkosten zwischen 1361 und 3799 Euro aus. Für Single-Haushalte wären das zwischen 985 und 2749 Euro. Bei Vierpersonenhaushalten liegen die zusätzlichen Kosten zwischen 1818 und 5074 Euro.

Der Bereich ist recht groß, da viel davon abhängt, ob weitere Schritte des Gas-Notfallplans in Kraft treten und demzufolge die Preise weiter angehoben werden.

Kann man als Vermieter Nebenkosten einfach erhöhen?

Eine unterjährige Erhöhung der Nebenkosten durch den Vermieter ist ohne Zustimmung der Mieter nicht möglich. Dies klärt § 560 Absatz 4 BGB 

Eine Betriebskostenerhöhung auf Grund von Vermutungen ist nicht möglich. Es muss eine Betriebskostenabrechnung vorliegen auf Grund dessen man auf eine Kostensteigerung Bezug nimmt.

BGB $ 560 Abs. 4 Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Diese Voraussetzungen müssen vorliegen

Erhöhen sich nach Abschluss des Mietvertrags die Betriebskosten, kann der Vermieter die vereinbarte Betriebskostenpauschale erhöhen, wenn die folgenden drei Voraussetzungen gegeben sind:

• Die Betriebskosten müssen sich tatsächlich insgesamt erhöht haben, was durch einen Vergleich der Höhe der Kosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten zu ermitteln ist
• Im Mietvertrag muss ein Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede) vereinbart sein, aufgrund dessen der Vermieter berechtigt ist, die Betriebskostenpauschale zu erhöhen
• Die von der Pauschale erfassten Betriebskosten müssen bestimmbar sein, also im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung konkret nach Kostenarten benannt oder alle in § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelisteten Kostenarten umfassen

So muss der man die Erhöhung der Betriebskostenpauschale geltend machen

Liegen die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale vor, hat der Vermieter sein Erhöhungsverlangen schriftlich an den Mieter zu richten sowie die Erhöhung zu begründen und zu erläutern, §560 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). 

Der Mieter muss daraufhin die erhöhte Pauschale zu Beginn des übernächsten Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt, zahlen, § 560 Abs. 2 BGB.

Dabei kommt es im Einzelnen auf folgende Punkte an:

Form der Erhöhungserklärung

Für die Erhöhungserklärung ist Textform vorgeschrieben, § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Erhöhung der Betriebskostenpauschale kann also auch mittels Email, SMS usw. geltend gemacht werden. 

Inhalt der Erhöhungserklärung

Der Vermieter hat in seiner Erhöhungserklärung den Grund für die Anhebung der Betriebskostenpauschale mitzuteilen und zu erläutern, § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Dazu gehört eine nachvollziehbare Erklärung, warum sich in welcher Höhe sich die Betriebskosten erhöht haben.

Weiterhin  muss aus der Erhöhungserklärung ersichtlich sein, wie die gesamte Erhöhung der Betriebskosten auf die einzelnen Mieter verteilt wurde, also welcher Umlageschlüssel maßgeblich ist  Erfolgt die Umlage etwa nach der Wohnfläche, ist die Gesamtwohnfläche sowie die auf den betreffenden Mieter entfallende Wohnfläche aufzuführen.

Kann auch der Mieter eine Nebenkostenerhöhung vornehmen?

Ja, auch Mieter können gemäß § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Betriebskosten senken oder erhöhen. Dies muss jedoch mit dem Vermieter abgesprochen und sollte auch hier entsprechend schriftlich angekündigt werden.

Nebenkostenerhöhung wenn die Abrechnung nicht fristgerecht erfolgte

Auch wenn Vermieter die Frist von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum versäumt haben, darf eine Betriebskostenerhöhung erfolgen, wenn die Abrechnung vor der Ankündigung der Erhöhung erstellt wurde und vorliegt (siehe BGH, 16.06.2010, Az.: VIII ZR 258/09). 

Ist nicht bestimmt, ab wann die erhöhten Vorauszahlungen zu leisten sind, werden diese in der Regel sofort fällig und müssen mit der nächsten Miete gezahlt werden.

Kann man als Vermieter die Nebenkosten erhöhen wenn zusätzliche Personen in die Wohnung einziehen?

Wenn weitere Personen die Wohnung beziehen ist eine anpassung der Nebenkosten vornehmen. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass die verbrauchsabhängigen Nebenkosten steigen werden, wodurch eine Erhöhung der Vorauszahlung zu rechtfertigen ist.

Wie hoch darf man die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?

Die Betriebskostenvorauszahlung soll die jährlichen Betriebskosten abdecken. 

Stellt sich nach der Betriebskostenabrechnung heraus, dass die Nebenkostenvorauszahlung zu hoch bzw. zu niedrig war, kann man diese den tatsächlichen Kosten anpassen.

Eine Betriebskostenanpassung auf Grund einer bloßen Vermutung hin, ist gesetzlich ausgeschlossen.

Wie Kann ich eine Warmmiete (Pauschalmiete) erhöhen?

Erhöhung der Nebenkosten bei einer vereinbarten Warmmiete (Pauschalmiete) sind nur im Rahmen einer normalen Mieterhöhung möglich.

Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 Prozent, in vielen Städten sogar nicht höher als 15 Prozent. Das besagt die sogenannte Kappungsgrenze.

Ansprüche gegen den Vermieter bei zu hohen Nachzahlungen

Hat der Vermieter die Betriebskosten bewusst und nachweislich zu gering angesetzt, um die Kosten auch nur annähernd zu decken – beispielsweise, um eine wenig attraktive Wohnung vermietbar zu machen, hat der Mieter unter  Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz, den er gegen die Nachzahlungen aufrechnen kannst.

Bei unzumutbar hohen Nachzahlungen steht dem Mieter sogar ein fristloses Kündigungsrecht zu.

Nebenkosten oder Betriebskosten: Was ist der Unterschied?

Betriebskosten und Nebenkosten werden im allgemeinen Sprachgebrauch meist synonym verwendet, bedeuten aber nicht das Gleiche.

Nebenkosten sind nicht gesetzlich definiert und umfassen im Grunde alle Kosten, die dem Vermieter oder Eigentümer im Rahmen der Bewirtschaftung bzw. Vermietung seiner Immobilie entstehen.

Aber nur ein Teil davon, nämlich die gesetzlich festgelegten Betriebskosten, darf im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. 

Dazu gehören gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zum Beispiel:

• Heizkosten
• Kosten für Wasserversorgung
• Kosten für den Hausmeisterdienst
• Kosten für Entwässerung
• Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten für den Hausmeisterdienst

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